Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество и перевести на покупателя право собственности на это имущество. Закон устанавливает особые правила оформления передачи недвижимости - путем подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт имеет доказательственное значение - фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение). Он независим от государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора и может происходить как до, так и после такой регистрации. При этом передаточный акт не является единственно допустимым доказательством передачи имущества. Наличие или отсутствие передаточного акта не влияет на заключенность и действительность договора. Передаточный акт не выступает в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Поскольку передаточный акт удостоверяет передачу недвижимого имущества покупателю, с момента подписания такого акта, по общему правилу, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556, п. 1 ст. 459 ГК РФ). Закон исходит из принципа "единой судьбы" земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Недвижимость должна быть передана покупателю в установленный договором срок. Если договор не содержит указания на срок передачи, недвижимость должна быть передана в разумный срок после заключения договора (п. 1 ст. 457 ГК РФ). В случае неисполнения обязанности в срок, покупатель вправе потребовать передачи вещи в судебном порядке или отказаться от договора (ст. 463 ГК РФ). Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, его иск об отобрании вещи от продавца носит обязательственный характер. Соответственно, покупатель имеет право требовать отобрания вещи от продавца лишь в том случае, если вещь имеется в наличии у продавца и права на нее не переданы третьему лицу (ст. 398 ГК РФ). Передаваемая недвижимость должна быть надлежащего качества, т.е. соответствовать определенному комплексу требований, обуславливающих способность вещи удовлетворять потребности покупателя. Соответствующие требования к свойствам отчуждаемой вещи устанавливаются договором. При отсутствии в договоре условий о качестве вещи продавец обязан передать покупателю недвижимость, пригодную для целей ее обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Продавец несет ответственность за такие недостатки вещи, которые возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При этом не имеет значения характер недостатков (явные - скрытые), равно как и то обстоятельство, знал продавец о недостатках товара или нет. Как исключение, продавец не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Распределение бремени доказывания момента возникновения недостатков зависит от наличия или отсутствия договорной гарантии качества в отношении товара (ст. 476 ГК РФ). Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии что недостатки обнаружены в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Указанные сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1, 7 гл. 30 ГК РФ не содержится никаких правил относительно срока исковой давности, он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и будет исчисляться по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (п. 1 ст. 200 ГК РФ). При наличии в отчуждаемой недвижимости обычных (несущественных) недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ). При обнаружении существенных недостатков покупатель имеет четыре альтернативных варианта защиты (требование соразмерного уменьшения цены, требование безвозмездного устранения недостатков, требование возмещения собственных расходов на устранение недостатков, право отказаться от договора) (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Заказать аналогичную работу

Каталог докладов, эссе

Узнайте цену написания своей работы

Похожие работы:

• Содержание договора продажи недвижимости
Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество и перевести на покупателя право собственности на это имущество. Закон устанавливает особые правила оформления передачи недвижимости - путем по...


• Понятие и элементы договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к продаже недвижимости,...


• Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельны...


• Общие положения договора купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную...


• Содержание договора дарения
Права и обязанности дарителя. Реальный договор дарения никаких обязательственных правоотношений не порождает. В рамках консенсуального договора дарения основной обязанностью дарителя является передач...